Lån til sekundærbolig

Via våre partnere kan du innhente flere lånemuligheter, sammenligne og finne hva som er bedst for dig

Finn lånemuligheter

Tjenesten er kostnadsfri & uforpliktende

5000 kr

800 000 kr

1 år

15 år

Est. terminbeløp*

0 kr

Ikke bekyme dig. Dette er ikke en lånsöknad. Gå direkte til lånetilbudene

*Priseksempel: Lånebeløp 250 000 kr. Nominell rente 11,69 %. Effektiv rente 12,85 %. Kostnad 122 410 kr, Totalt 372 410 kr. Nedbetalingstiden er 1-15 år, eller maks 5 år om du ikke skal refinansiere. Nominell rente varierer fra minimum 4,90% til maksimum 21,95%. Effektiv rente varierer fra minimum 5,01% til maksimum 25,00%

Lån til sekundærbolig: Alt du trenger å vite om finansiering av bolig nummer to

En sekundærbolig er en bolig du eier i tillegg til din primærbolig – enten for å leie den ut, ha den som pendlerbolig, eller bruke den som investering. Med stigende boligpriser, et stadig strammere leiemarked og lav avkastning på tradisjonell sparing, har interessen for å investere i sekundærbolig økt de siste årene.

Samtidig har også kravene til finansiering blitt skjerpet. Banker og myndigheter stiller strengere krav til egenkapital, gjeldsgrad og dokumentasjon for å begrense risikoen i boligmarkedet. Det betyr at det å få lån til sekundærbolig krever mer enn bare et ønske om å investere – du må ha en solid økonomi, forstå hvordan lånet påvirker din totale gjeldssituasjon, og ha realistiske forventninger til inntektene eiendommen kan generere.

Denne guiden gir deg en grundig innføring i hvordan lån til sekundærbolig fungerer, hvilke krav som gjelder, hvordan du bruker en lånekalkulator til å vurdere din egen låneevne, og hvilke fallgruver du bør unngå.

Hvordan få lån til sekundærbolig

Det å søke lån til sekundærbolig er en mer kompleks prosess enn ved kjøp av primærbolig. Banken vurderer risikoen høyere, og du må derfor oppfylle strengere krav. De viktigste forskjellene er:

Egenkapitalkrav: Du må ha minst 40 % egenkapital. Det betyr at dersom du skal kjøpe en bolig til 5 millioner kroner, må du kunne stille med 2 millioner i egenkapital.
Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Dette inkluderer all annen gjeld, også boliglån på primærbolig og billån.
Betjeningsevne: Du må tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng og fortsatt ha økonomi til å betjene lånet.

For å øke sjansene for å få lån, bør du ha dokumentert fast og høy inntekt, god kredittscore og en lav gjeldsgrad i utgangspunktet. Du bør også ha en plan for hvordan sekundærboligen skal brukes – for eksempel til utleie – og kunne dokumentere antatt leieinntekt.

I enkelte tilfeller kan leieinntekter tas med i bankens vurdering, men dette skjer kun når de er realistiske, godt dokumentert og eiendommen er i et marked med høy etterspørsel. Banken vil ofte legge en konservativ vurdering til grunn – typisk 70–80 % av markedsleie.

Kjøp av sekundærbolig forutsetter derfor at du er i stand til å bære hele lånet selv, uten å være avhengig av at boligen leies ut kontinuerlig. Dette er en viktig sikkerhetsmargin som bankene vektlegger sterkt.

I neste del går vi gjennom hvordan beliggenhet og boligtype påvirker lånevilkår, og hvorfor det er strengere regler i storbyene sammenlignet med distriktene.

Lån til sekundærbolig i storbyer vs. distrikter

Hvor du planlegger å kjøpe sekundærbolig har stor betydning for hvilke lånevilkår du kan få. Særlig i pressområder som Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger stilles det strengere krav enn i distriktene. Dette handler om å begrense prisveksten i markeder der etterspørselen er høy, og hvor risikoen for boligboble er størst.

Strengere krav i pressområder

I Oslo gjelder egne regler som innebærer:

Egenkapitalkrav på minimum 40 % ved kjøp av sekundærbolig
Streng vurdering av leieinntekten som inntektsgrunnlag
Nærmest utelukkelse av rentefrie perioder eller avdragsfrihet

Dette betyr at dersom du skal kjøpe en sekundærbolig i Oslo til 6 millioner kroner, må du kunne stille med 2,4 millioner i egenkapital. I tillegg må din totale gjeld, inkludert boliglån på primærboligen, ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.

Lavere terskel i distriktene

I mindre pressede markeder, som mindre byer og bygde strøk, er bankene ofte mer fleksible. Selv om de generelle kravene til egenkapital og gjeldsgrad gjelder nasjonalt, kan det være enklere å forhandle frem bedre betingelser. Dette skyldes lavere boligpriser, mindre risiko for overbelåning og at det i mange tilfeller er enklere å få kontinuerlig utleie.

Bankene vurderer også risikoen ut fra:

Markedsleie i området
Omsetningshastighet på boliger
Teknisk standard og beliggenhet
Tidligere erfaring med tilsvarende eiendommer

I noen tilfeller kan det være enklere å få innvilget lån til sekundærbolig i distriktene med lavere egenkapitalandel, spesielt hvis du har sterk økonomi og god sikkerhet i primærboligen.

Det er også verdt å merke seg at mange banker differensierer mellom “typiske” sekundærboliger i sentrum og boliger som for eksempel brukes av egne barn under studier. I sistnevnte tilfeller kan formålet bidra til mer fleksibel vurdering, selv i byer som ellers har strenge regler.

Ved å kjenne til geografiske forskjeller i bankenes praksis, kan du legge en smartere plan for investering i sekundærbolig. Det kan lønne seg å vurdere mindre markeder dersom du har som mål å bygge en portefølje med utleieboliger over tid.

Lån til sekundærbolig kalkulator

En lånekalkulator for sekundærbolig er et effektivt verktøy for deg som vil vite hvor mye du kan låne, hva det vil koste deg hver måned, og hvordan lånet påvirker din totale økonomi. Kalkulatoren gir deg et estimat, men for å få mest mulig presise beregninger, bør du forstå hvilke variabler som inngår og hvilke forutsetninger bankene legger til grunn.

Hvordan bruke kalkulatoren

De fleste banker tilbyr digitale kalkulatorer der du kan legge inn:

Kjøpesum på sekundærbolig
Planlagt egenkapital
Nedbetalingstid (typisk 20–30 år)
Antatt rente (f.eks. 5,5–7,0 %)

Kalkulatoren gir deg:

Estimert månedlig terminbeløp
Total rente- og gebyrkostnad over lånets levetid
Effektiv rente, dersom gebyrer er oppgitt

Noen kalkulatorer gir også informasjon om hvorvidt lånebeløpet holder seg innenfor gjeldsgrensen og hvilke krav som må oppfylles for å få lånet innvilget.

Viktige vurderinger

Egenkapital: Kalkulatoren forutsetter som regel at du stiller med 40 % egenkapital. Lavere egenkapital gir enten avslag eller krav om tilleggssikkerhet.
Inntekt: Det beregnes hvor stor del av inntekten som går med til å dekke lånet. For høy andel vil kunne gi avslag, selv om egenkapitalen er på plass.
Renteendringer: Kalkulatorene regner ofte med dagens rentesats, men du bør også vurdere et scenario med 2–3 prosentpoeng høyere rente. Dette gir deg et mer realistisk bilde av hva du faktisk må kunne bære.
Utleieinntekter: I noen tilfeller kan du legge inn forventede leieinntekter, men det er opp til banken hvor mye av disse de tar med i beregningen. De fleste kalkulatorer regner konservativt.

Kalkulatorens begrensninger

En kalkulator gir ikke et endelig svar på hvor mye du får låne, men fungerer som et beslutningsstøtteverktøy. Den tar ikke høyde for individuelle forhold som betalingsanmerkninger, variable inntekter, eller økonomisk historikk.

For best resultat bør du bruke kalkulatoren sammen med rådgivning i banken. Ta utskrift eller skjermbilde av beregningene dine og bruk det som grunnlag i samtale med rådgiver. Da viser du at du er forberedt og har gjort en grundig vurdering, noe som ofte gir et bedre utgangspunkt for forhandling.

Ved å bruke en lånekalkulator bevisst, kan du planlegge smartere, unngå å overstrekke deg økonomisk, og være tryggere i dialogen med banken når du skal søke lån til sekundærbolig.

Leieinntekter og skattehensyn

Når du kjøper en sekundærbolig med tanke på utleie, er det viktig å forstå hvordan leieinntekter påvirker både lånesøknaden og skatteplikten. En del av grunnen til at mange investerer i sekundærbolig, er nettopp muligheten for å få løpende inntekter og potensielt verdistigning over tid. Men det er avgjørende å planlegge riktig – særlig med tanke på skatt og dokumentasjon.

Hvordan leieinntekter påvirker lånesøknaden

I enkelte tilfeller vil banken ta med forventede leieinntekter i vurderingen av din betjeningsevne. Dette skjer oftest når:

Leiemarkedet i området er stabilt og forutsigbart
Du har dokumentasjon fra meglere eller tilsvarende utleieobjekter
Du kan vise til tidligere erfaring med utleie

Bankene vil likevel være forsiktige og vil normalt legge til grunn en konservativ vurdering av inntektene. Det er ikke uvanlig at bare 70–80 % av forventet leieinntekt regnes med i vurderingen, nettopp for å ta høyde for perioder med tomgang, vedlikehold og uforutsette kostnader.

Dette betyr at selv om leieinntektene er høye, må du ha en økonomi som tåler å bære hele lånet selv. Banken vil sjelden godkjenne en lånesøknad som forutsetter at boligen er fullt utleid hele tiden, med mindre det foreligger dokumentert avtale om langtidsleie.

Skatteregler for sekundærbolig

Alle leieinntekter fra sekundærbolig er skattepliktige. Det betyr at du må føre dem opp i skattemeldingen, og at du betaler skatt på nettoinntekten etter fradrag. Inntekten beskattes som kapitalinntekt med en sats på 22 % (per 2024), og gjelder uansett om du leier ut hele eller deler av boligen.

Du kan trekke fra kostnader knyttet til:

Kommunale avgifter
Strøm og forsikring (dersom det er du som betaler)
Vedlikehold og reparasjoner (ikke oppgradering eller standardheving)
Annonsering og meglertjenester
Renteutgifter på lån knyttet til boligen

Det er viktig å skille mellom vedlikehold og forbedring. Du får fradrag for å skifte en ødelagt varmtvannsbereder, men ikke for å installere ny oppvaskmaskin der det ikke var en fra før.

Avskrivning og dokumentasjon

Dersom du driver med flere utleieboliger og aktiviteten anses som næring, kan det være aktuelt med regnskapsplikt og avskrivninger, men for de fleste privatpersoner vil utleie av én eller to sekundærboliger fortsatt være å anse som kapitalinntekt.

Du må dokumentere alle utgifter du ønsker å trekke fra. Det betyr at du bør føre regnskap fra dag én – selv for småbeløp. Bruk gjerne regneark eller et enkelt bokføringsprogram, og sørg for å lagre kvitteringer digitalt eller fysisk.

Ved å forstå hvordan leieinntektene påvirker både lånesøknad og skatt, kan du unngå ubehagelige overraskelser og sikre at investeringen i sekundærbolig faktisk blir lønnsom.

Vanlige fallgruver ved kjøp av sekundærbolig

Investering i sekundærbolig kan være lønnsomt, men det finnes også flere fallgruver som kan gjøre investeringen kostbar eller lite bærekraftig. Å ha oversikt over disse utfordringene gjør deg bedre rustet til å ta veloverveide beslutninger og sikre en trygg økonomisk reise.

For lav margin til renteøkninger

En vanlig feil mange gjør, er å basere lånesøknaden og økonomien sin på dagens rentenivå. Hvis du ikke har tilstrekkelig margin i økonomien til å håndtere renteøkninger, kan det få store konsekvenser.

Bankene krever at du skal tåle en økning på minst fem prosentpoeng, men du bør selv vurdere hvordan husholdningsbudsjettet ditt påvirkes dersom renten stiger gradvis. Har du god nok buffer til å takle en slik situasjon uten å måtte selge i et dårlig marked?

Feilberegning av leieinntekter og kostnader

Mange setter opp et regnestykke som tar utgangspunkt i maksimal utleie hele året. Men i realiteten kan det være perioder med tomgang, leietakere som flytter tidlig, eller nødvendige vedlikeholdsperioder. I tillegg undervurderer mange hva vedlikehold og administrasjon faktisk koster.

Et realistisk regnestykke bør inkludere:

1–2 måneders tomgang per år
Vedlikeholdsavsetning på 1–2 % av eiendommens verdi
Tid og ressurser brukt på visninger, kontrakter og oppfølging

Urealistisk forventning til verdistigning

Det er lett å tenke at eiendom alltid vil stige i verdi, men boligmarkedet svinger. I enkelte byer har prisene stagnert eller falt, og dette kan påvirke både videresalg og muligheten for refinansiering.

Kjøper du sekundærbolig kun med mål om rask gevinst, uten plan for å kunne eie over lang tid, tar du en høyere risiko. Verdistigning bør ses på som en langsiktig bonus, ikke en forutsetning for at investeringen skal lønne seg.

Mangel på plan for avkastning og exit-strategi

En annen feil er å ikke ha en tydelig plan for hva du ønsker å oppnå med sekundærboligen. Skal den leies ut på heltid? Skal den selges etter fem år? Skal den overføres til barn senere?

Manglende strategi kan føre til at du gjør dårlige økonomiske valg underveis – for eksempel tar opp for høy belåning, velger feil type eiendom, eller bruker mer på oppussing enn du kan forsvare ut fra markedsverdi.

For lite innsikt i skatteplikt og regelverk

Dersom du ikke kjenner til hvordan leieinntekter beskattes, hvilke fradrag du har rett på, eller hvordan sekundærboliger vurderes i formuessammenheng, kan det påvirke lønnsomheten kraftig.

Bruk tid på å sette deg inn i Skatteetatens regelverk og vurder å konsultere en rådgiver dersom du er usikker. En god forståelse av skatteimplikasjoner kan spare deg for både penger og hodebry.

Å unngå disse fallgruvene krever god planlegging, realistisk budsjettering og evne til å tenke langsiktig. Ved å være bevisst på risikoen, kan du sikre at sekundærboligen blir en trygg og lønnsom investering.

Swiftbanker.no er en del av Lacuna Digital ApS, Kvæsthusgade 5C, 5., 1251 København K. CVR: 38985981

Lån ordnet av Swiftbanker er bare et utvalg av lånemarkedet for nettlån og ikke alle lån. Swiftbanker mottar provisjon for lånene som blir arrangert. Dette sikrer at tjenesten er gratis å bruke for brukeren.

Lån til sekundærbolig

Via våre partnere kan du innhente flere lånemuligheter, sammenligne og finne hva som er bedst for dig

Finn lånemuligheter

Lån til sekundærbolig: Alt du trenger å vite om finansiering av bolig nummer to

Hvordan få lån til sekundærbolig